《城市更新的产城融合模式》

课程背景

以三旧改造为路径的城市更新，特别是其中的旧工业区改造和转型升级，过去已成为深圳、东莞的产城融合的重要模式，全国各地也陆续出台城市更新、特别是存量工业盘活的二次开发模式，涉及各方面政策，牵动各类开发主体，特别是房地产企业的关注。

旧工业区是特定历史条件下创建和发展起来的各级地方政府产业发展的主要载体，过去在郊区，经过城镇化发展，现在很多已处于城市中心区；过去以工业投资的制造业方向为主，现代服务业集聚度较低，城市功能和生产性、生活性服务业薄弱。

长期以来，三旧改造都涉及产权主体分散、迁移难度大，特别是二次开发的产业空间与公共配套服务的比例、容积率和分割可售的政策变化，属于城市更新的难点课题。

但是，城市更新及二次开发，对于重新规划产业与空间，产业与城市的融合，提供了很好的契机，相对新增地块项目的产城融合（既要产业导入、又要配套城市功能）困难，城市更新地块大都处于城区或已成熟社区附近，已有一定产城融合度，只需在产业能级和空间形态上进行改良，进行扩容增高、产业重构。

基于以上背景，根据城市更新需要，科学规划功能布局，统筹生活区、商务区、办公区等城市功能建设，促进新型城镇化发展，三旧区域发展朝着产城融合的目标迈进，是政府区域发展的需要，也是城市运营商和产业地产商的重要发展战略。

但是，产城融合目标的实现，涉及城镇化建设和城市功能完善，涉及原先只突出生产功能，甚至生产制造单一空间布局的开发区建设模式的改变；商务商业和生活服务空间业态的开发建设，有其特定的行业属性，离不开房地产开发的课题。

传统的产业园区，如何迈向产城融合的创新之路？城市更新模式如何促进产城融？都需要政府顶层政策设计、开发主体熟悉了解政策，投资建设合理预测评估可行性，招商运营准确进行产业规划定位和产业招商落地，通过营销部门销售部分产业与配套用房，实现产业落地与投资回报双赢，政府与投资开发主体双赢。

课程收获

    1、产城融合的概念、产城关系的相关研究很多，需要厘清产城融合的具体标准与标志和不同产业主题对应下的产城融合模式

2、明确不同层级管理主体和园区类别，对产城融合的不同要求和发展

3、城市更新二次开发的主要路径和不同政策解读

4、产业地产商在产城融合中的角色和战略定位；与政府或开发区在产城融合项目中的合作模式、难点重点和一些案例解剖

5、让基层政府、开发区管委及园区平台公司、产业园区（产业地产）开发主体高管，能了解产城融合的未来趋势和城市运营的全面知识，系统掌握城市更新与产城融合的政策创新、运行规律的把控能力。

课程大纲

一、产城融合的标准

1、载体融合：

2、人文融合：

3、产业融合：

4、机制融合：

5、规划融合：

6、融合特征

6.1 城郊新城的产城融合

6.2存量区块转型升级的产城融合

6.3科创中心(科学城)的产城融合

6.4开发区及特色产业园区的产城融合

6.5 商务区（商办园区）的产城融合

6.6商贸集群的产城融合

不同模式的案例分解：

二、产城融合的机制

1、区市融合

1.1 管理体制

1.2 政策体系

1.3 考核机制

2、（园）区（城）市融合

2.1高新区

2.2经开区

2.3 特色产业园区

3、产业社区

三、产城融合的模式

   1、依托区域整体规划模式

   2、项目自成体系规划模式

   3、项目配套功能融合模式

   4、产城联合体分工模式

   5、产城主体联合模式

四、产城融合的运行

1、产城开发建设的资本结构

2、“产城人融合”的不同组合模式：以产融城，先城后产；以城融产，先产后城；以人促产，先人后产等相关策略。如何“因城育产、因人聚产、因人造城”等相关案例：

3、产城融合的招商运营团队如何培养

 4、产业地产商的城市运营梦想如何实现

五、城市更新促进产城融合

  1、城市更新及二次工改政策的差异，现实各地产城融合的程度不同

     案例：深圳、东莞、杭州与上海的区别

  2、城市更新二次工改三大类别，因地施策解决产城融合问题

  3、城市更新的规模计划管控，规划平衡产商住生态配比

逐步实现商业、办公类建筑规模 与居住、产业与配套建筑面积有升有降

 对产城融合的要求提出更高要求。

  4、政府对城市更新项目、特别是M0的用地规划，促进产业融合与产城融合同步，

对城市功能的公共配套设施的具体要求

  5、城市更新工改时政企各方关注的关键点

  6、城市更新项目的产与城的不同业态项目的如不同投资测算模型

  7、几种灵活操作的可售与招商配合协同模式