中国的土地分类之细，堪称世界之最，三类分级多种“性别”，对应不同的产业、不同的用途，采用不同的供应方式、不同的基准地价，甚至不同的主体不同的“待遇”。

 纵观世界各国，听听业内呼声，这种沿用已久的土地分类制度已经不能适应时代的要求，不说推倒重来，起码也应该改一改了。否则，土地供给侧不改革，房地产变革都是然并卵！

 过细地按照用途性质而划分的土地分类制度，存在不少问题：土地划分规划控制与产业市场的快速发展脱节，缺乏对混合类用地的灵活控制，过于笼统分类不利城市功能定位的规划管理，产业生命周期与出让时间的过程性控制缺失，过细的土地分类为权利寻租资源垄断提供了不公平的市场环境，土地用途按照产业细分，忽略了地段优势、市场因素等资源环境的价值构成，甚至出现了中心城区工业用地价格远远低于地段偏僻的商办等用地的价格的现象

 听闻个别地方已有将商业项目空间改为公寓居住养老办公、众创空间等用途，据恒隆董事长陈启宗说，商业地产正在进入漫漫寒冬，需要为过剩的商场另觅可行用途。这值得研究探讨和业界深思。

 很多闲置存量低效工业用地和空间，由于区域发展，需要产业升级、转型发展、功能重构，但往往纠结于自己的土地“性别”，碍于控规调整周期漫长复杂、土地利用政策瓶颈难于突破。很多产权使用权人，则“囤积居奇”或漫天要价，不愿意自己的土地地段不错但因“姓工”而低估，政府、土地使用权人、平台主体都处于二次开发困境，好好的地段、好好的产业、好好的功能、好好的效益，就是难于平衡推进。

    再看看沪府办[2015]第69号的《上海市加快推进具有全球响

力科技创新中心建设的规划土地政策实施办法》，既涉及传统工业（M）用地，又涉及新增研发总部（C65）用地；既要按照产业项目类，又要按照通用类，而且还要区分平台主体性质。

大张江示范区等国有园区平台公司的通用类（标准厂房、研发总部办公）项目可以按照产业类项目的挂牌方式获取土地；土地价格方面，平台通用类项目按照基准工业用地价格的70%执行；并且允许50%分割产权销售。

 而对于其它的园区平台，通用类项目用地仍然是招拍挂，价格分别是工业用地基准价的1.5倍（外环外）、办公用地的70%；只允许通用类研发总部项目可以30%分割对外销售。工业用地若转为商办用地，除补足相同地段的商办地价外，只允许50%分割对外销售。

由此可见，土地供应侧的结构非常复杂，涉及诸多利益得失，制约公平发展，妨碍转型升级，导致资源垄断，对房地产，特别是产业地产的发展影响很大。