上世纪90年代，随着房地产市场的兴起，也为了解决旧改中的资金问题，上海不少中心城区的危棚简屋和二级旧里，采用了“毛地出让”的方式，即由政府按土地现状出让，开发商承担拆迁补偿安置费用。成功的案例也有，目前的“中远两湾城”就是当年以“毛地出让”的方式完成旧改。时至今日，这种旧改“毛地”的土地供应方式已经基本绝迹，但是历史遗留问题却不少，各方说出的都是泪，究竟是谁的痛？谁最痛？

昨晚，上视新闻频道新闻透视栏目，就这个看起来只属于少数专业部门、少数一级开发商才专注的窄众领域，展开了两期专门话题。可见，旧改“毛地”遗留问题，已经成为亟待破题启动，制约城市更新发展，涉及动迁大众利益的焦点话题。

 在2000年前后，各区县政府都通过“毛地出让”方式，鼓励开发建设单位，参与棚户简屋和二级旧里改造。相对净地而言，开发商获得土地的成本较低，但要承担土地上的居民动迁。但是，随着房地产价格的逐年增长，居民补偿心理价位的急剧攀升，征收成本越来越高，开发商资金难以为继，投融资体制约束，不少地块的旧改也就此搁置，最长的长达15年之久。

 前阵不久，我也正好经历了一个中心城区的旧改“毛地“项目（紧邻南京路的***地块），我所知道的这块中心宝地，正是在2004年取得的，支付了土地出让金，签订了协议。项目所走过的历史、面临的瓶颈问题、困顿的解决方案…….与电视上所深度剖析的情况完全一样。面对渴望改善居住条件的居民、房价高导致补偿款的每年上涨，面对急需城市更新的政府，项目能重启吗？我参与的这个项目的开发商老板及高管们，绞尽脑汁、用尽资源、写尽方案，但终未能启动。究其原因：

    1、高房价导致拆迁成本高涨。中心城区旧改拆迁费用，少则数十亿，多则上百亿。依靠开发商自身的资金实力，甚至无法无法解决首付30%的政策底线（土地征收成本的30%需缴清方能考虑旧改融资）。

    2、政策性融资困难。过去，商业银行只有在二级开发项目建设开工之后才放款，对于一级开发，特别是旧改项目，只有政策性银行“国开行”获批参与旧改的金融服务。

    3、开发主体混乱。由于前期有政府与开发商的协议，并且基本付清“毛地”出让金，开发权长期由开发商“占有”，甚至出现开发商私下转让“毛地”，或者抵押给三四家银行，形成开发主体不一等错综复杂的法律关系。

    4、联合开发难成。前期获取“毛地”的开发商，大都规模实力小，不具备整体操盘的开发建设运营能力和人才资本产业资源。多方商洽联合开发，则出现“明股实债”或为资本风控、项目控制力减弱而担忧。

    5、征收风险太大。实行阳光征收程序，完成模拟征收、正式实施征收程序的推进难度、间隔周期等，都有不可控的风险。

    去年9月，上海市与建设银行支持旧城改造的战略合作协议，创新融资机制，针对“毛地”出让的历史遗留问题在虹口区试点，试点城镇化更新贷款、理财融资、基金融资等，解决一级开发和二级开发的资金需求问题。对于实力弱的开发商鼓励督促进行联合开发，找不到联合开发伙伴又融不到资金的，禁止股权装让，政府强制收回土地使用权，解除土地使用权合同。