刚刚出台的沪府办【2016】22号文《本市盘活存量工业用地的实施办法》，成为今年首个由市政府办公厅转发的涉及存量工业用地盘活政策的文件。

由此上溯到2014年，几乎也是在这个时候，由市政府办公厅连续转发的沪府办【2014】25号文《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》和沪府办【2014】26号文《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行），前者针对盘活存量，后者针对新增出让，它们的有效期都是截止到今年的3月底为止。这次新出台的沪府办【2016】22号文自4月1日起实施，属于无缝对接式的政策的延续修订和创新突破，但没有注明“试行”和截止日期。

与上述三个文件不同，去年的沪府办[2015]第69号文的《上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的规划土地政策实施办法》，则基本属于专为国有园区平台公司开出的政策“小灶”。

曾几何时，连续不断的针对工业用地利用的规土部门政策，让很多园区开发平台公司等相关企业，感到应接不暇，有的理解不透，也有的无所适从，甚至个别企业认为政策有重叠交叉、前后矛盾，还有“性别歧视”（包括土地用途性质、开发平台主体的区分等等），我的上篇公众号文《土地“性别歧视”不容忽视》已有所解读。

仔细看过这次颁布的沪府办【2016】22号文，在前两次的试行基础上，确有不少创新和突破，并惊喜的发现，类同或采用了我们参与策划主导的《浦东新区试点镇二次开发的工业用地利用政策调整的建议》的部分内容。例如：

1、对195地块的转型升级方向基本明确，提出了通过城市更新，达到完善城市服务功能的目标。

2、对于存量工业用地区块的控规调整的效率速度提高，二次开发转型升级的规划方案，只要达到规划评估报告及任务书深度的，可以视作(省去)通过了区域控规编制的任务书申请环节。此举，可以缩短简化控规动态调整的时间效率，也使得我们上次在浦东新区试点镇策划咨询，根据区块现状调研、产业重构规划和区域产业承载条件而提出的《二次开发区域控规调整建议》更具有实操使用价值。

3、根据土地权利人产权分散的现实困难，重视原土地权利人在盘活存量二次开发中的作用和利益诉求，鼓励联合开发的平台主体架构运行机制体系。

4、明确了二次开发时，原土地使用权人项目被收储后，可以参与享受土地出让收益的一定比例的返还奖励。

5、设置了过渡期政策：对于原土地使用权人的存量土地空间转型升级为研发总部通用类、标准厂房项目的，只要是众创空间、新型孵化器、标准厂房、研发总部通用类等创新型产业平台的；对于转型升级为研发总部产业类、先进制造业、生产性服务业等“互联网+”产业类项目的，过渡期土地用途性质可以不变。

6、对于土地用途改变时的出让金差价补缴，可以分期缴纳。

7、鼓励转型升级为公寓式办公、公寓式酒店，但不能销售（包括整栋、整层、分套）。

但仔细对照研读新旧政策，再看看我们的二次开发政策咨询建议，沪府办【2016】22号文对不少瓶颈政策内容没有进一步细化或更多的创新突破，但是把很多权利下放给了各区县政府。例如：

1、“三不变”情况下的空间功能重构，容积率扩大时的土地出让金的补缴问题；

2、原土地使用权人迁移后的土地置换的地块级差地租的补偿问题

3、根据不同的创新型产业业态，制定不同的出让金补缴优惠政策，包括类似沪府办[2015]第69号文的按照一定的优惠比例补缴。

4、产业引导基金和社会资本进入二次开发盘活存量工业用地的政策待遇问题。

5、原有土地使用权人转型升级为研发总部通用类项目时，补缴土地出让金后的功能定位、平台资质和分割销售问题。

6、民营二次开发平台主体的政策待遇问题。

7、工业用地项目的流转方式和政策突破问题。

这次新政虽有创新和突破，但国有平台公司的“国民待遇”特惠政策仍然存在：

1、关于标准厂房类用地价格：国有平台公司按照沪府办【2015】69号文，其工业用地标准厂房类价格不得低于相同地段工业用地基准地价的70%；而而非国有平台公司，根据这次沪府办【2016】22号文，转型标准厂房类项目，需按照不低于同等地段的工业用地基准价，补足土地出让金。

2、关于研发总部通用类用地价格：国有平台公司按照沪府办【2015】69号文，其研发总部通用类用地价格，按照不低于同地段研发总部产业类用地价格的70%(即工业基准地价*150%*70%)，基本上还是等于同地段工业用地基准价；而其它非国有平台公司，研发总部通用类用地价格，这次沪府办【2016】22号文按照不低于同地段的办公用地价的70%计算。

3、关于研发总部通用类项目分割销售比例：国有平台公司享受沪府办【2015】69号文，可以有50%的分割销售；而非国有平台公司，根据这次沪府办【2016】22号文，研发总部通用平台类项目只可以有30%的分割销售。