4月25日起上海银监局将暂停辖内各商业银行与链家等六家房地产中介的业务合作1个月，银监局还将在同一天对七家违反个贷业务受托支付要求的商业银行营业机构进行处罚，暂停他们的个人住房贷款业务2个月。

联想起近期上海市正在进行的交通大整治补短板的行动，特别是继E租宝之后，多家百亿级的理财平台轰然倒塌。是偶然，更是必然！太急、不实，成了国人的“标配”：过马路急、开车抢道急、排队插队急！不安心实业、不安心实体、不安心实干！……因为，看人家搞投资的、玩金融的、炒房地的,个个都大钱快钱洗钱……人心浮躁、贪欲势利、暴富心态。投资挣大钱急：首付钱不够到处借、借不到就贷、贷不了就骗，工作不如投资，原油期货彩票大宗商品高收益理财……人潮涌动，与之相反的是，城市遍街都是按摩店、房屋中介店、投资理财店，而书店却寥寥无几，中国人均每天读书不足15分钟，人均阅读量只有日本的几十分之一，中国已进入典型的“低智商国家”？

闲话少说，进入正题。随着我国特别是一线城市的建设用地资源的日益匮乏，新增建设用地将持续负增长甚至零增长，深圳等一线城市的新增土地供应来源基本依靠以旧改为主的城市更新。但是，城市更新，旧改拿地，毛地出让，一二级联动开发，始终都让各方都感到痛。近期，在过去自己的几个主要课件《产业地产六大系统培训教程》、《产业集聚与创新驱动 ---变革中的产业经济》、《低效工业园区二次开发转型升级》的基础上，结合自己的几个亲身经历项目，整理出培训课程《城市更新“旧改”操作务实》，就城市更新、旧改痛点、政策、合作操作模式，特别是旧改拿地的“勾地”细节，作了梳理。包括：痛点说、模式说、拿地说、流程说、政策说、法律说、税务说等，结合三类自己经历案例：城中村、工业园区二次开发、中心城区旧里改造等典型案例。

一、主要痛点

1、政府之痛：新增用地几为零，城市更新需旧改；拆迁补偿款需保障，角色地位较模糊。

2、居民之痛：渴望改善居住条件，补偿安置预期跟不上周边房价上涨。

3、开发之痛：高举高打拿地难，旧改拆迁成本高，开发周期长（一般高达5~8年），收益风险大。

4、融资之痛：资金需求大，一级开发旧改贷禁区，商业银行禁入，政策银行靠计划；一般商业银行不介入拆迁环节、只是后期介入，开发主体需要确认，同时需土地作抵押。

5、法律之痛：土地确权难，产权主体很分散；拆迁对象之间法律关系复杂，民法与行政法混杂。

二、主要诱惑

1、旧改按照一二级开发联动模式，接近于免费划拨土地，企业最大的支出在于动迁成本。

2、热衷旧改的房企多为一些本地中小房地产开发商，这些企业无法在正规土地交易市场上和大型房企竞争，只能凭借良好的政商关系来获取土地。

3、土地供应依靠存量：宅地稀缺，存量供应占比逐年提高，招拍挂市场宅地难求。

4、允许开发企业自主制定和实施改造规划；按照协议出让价获取改造后的土地；允许土地性质转变等。

5、旧改项目多处于老城区或区域的核心地段，稀缺性非常高，因此一旦改造完成，楼盘上市，往往受到市场追捧。

6、容积率提高是房企旧改利润的重要支撑

7、用地性质根据规划需要土地可转性，获取分期或优惠补缴地价

三、主要来源

1、城中村：深圳是曾经出台政策，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20％补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

2、工业区：改造项目升级改造为工业用途或市政府鼓励发展产业的，地价如何计原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的0-50％缴纳地价；改造为住宅、办公、商业等经营性用途的；原有合法建筑以内部分，按照其改造后的功能和土地使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。

3、居民区：按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。

四、主要方式

    有别于传统的“高举高打”招拍挂和收购、股权并购方式，旧改拿地的方式，有着复杂而又特别的流程，包括：现状获取/更新意愿公示/已列入年度更新计划/专项规划已批（有规划要点）/拆迁补偿协议签订/土地出让合同签订；状挂牌选定熟化人、熟化完成后定向挂牌等。

1、“勾地”方式：投资协议形式，约定用地面积、容积率、开发业态、地价、溢价返还方式及投资规模等，或者签订委托或合作协议，委托合作方运作土地，并约定相关关键事项。

2、一二级联动形式：列入旧改计划，政府主导拆迁，开发商承担拆迁征收成本，不再补缴土地款。

   3、联合开发形式：政府主导，社会资本，引导基金，部分原产权所有人联合。

 4、毛地出让形式：为了解决旧改中的资金问题，九十年代后期，上海不少中心城区的危棚简屋和二级旧里，采用了“毛地出让”的方式，即由政府按土地现状出让，开发商承担拆迁补偿安置费用。这种旧改“毛地”的土地供应方式已经基本绝迹，历史遗留问题却不少，各方说出的都是泪。关于这方面的详细分析，本公众号上期文章《旧改“毛地”，城市更新之痛》已有论述。

五、主要流程：

城市更新旧项目，必须按照严格的规范程序，包括计划：年度计划：年度城市更新单元计划，项目纳入；项目规划：旧改项目规划的申报，规划指标调整，规划部门批准；项目申报：旧改项目计划申报，政府同意将你的项目列入政府每年的城市更新计划里；项目实施：申报主体也并不等于项目实施主体。它通过更新计划的申报、更新单元规划的审批，重新确定建设用地面积、开发强度，并重新确定开发主体，签订新的土地出让合同。城市更新单元规划批准之日起两年内必须办理用地出让手续。

六、主要风险

        旧改拿地的最头痛、最难搞、最担心风险的问题，显然是拆迁安置问题。包括：货币补偿、异地安置、回迁安置等。涉及搬迁方式：两轮征询阳光动迁、拆迁节点控制、返迁房规划或储备。

七、主要公建配套：

    旧改项目拿地后，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。这一块主要有3类情况：

情况1：将差额土地交还政府。这部分土地的用途已明确规定，且不算指标，不计入容积率，建设成本则由政府承担。对企业而言，成本主要体现在拆迁方面，政府则在开发量中已予以考虑。政府提供的开发量按照实际拆迁范围而不是批准面积核算。

情况2：负责代建配建保障性用房或创新人才用房，政府根据成本并参考合理利润进行回购。

情况3：开发商直接建设垃圾转运站或者体育活动场所等小型公共设施。成本由企业承担，但数额相对较小。

八、主要“勾当”