距离上一届上海产业“思董汇”有挺长一段时间了，由于始终在调研、咨询、思考，如何选择切中各方“要害”关注的新时代新课题，直到6月28日方才举行第二届，谢谢各方支持和合作伙伴。

曾经的第一届课题是四句话“铸园区核心竞争力之魂、解园区政策之痛、补园区复合人才之缺、破园区异地复制之困”；本届（第二届）课题也是四句话“低效区块产业园区，提质增效转型升级，存量二次开发工改，模式创新开发策略”，特地采用政企园“三方会谈”模式和“培训+研讨”的小范围闭门会形式。

进入存量时代，三方都面临着很多角色定位与转型困惑，土地财政和增量比拼难以持续，形势所迫和市场推动，不同区域发展的不平衡、产业结构的差异、土地资源的不同，形成了上广深浙等省市的存量时代的创新动力、创新胆量、创新模式、创新政策的差异，顶层政策设计的滞后，跟不上基层政府新旧动能转换、园区低效提质、运行（开发主体）企业转型升级的焦虑步伐和市场紧迫感。

民间小智库，出于情怀、迫于发展，“多管闲事”，组织“三方会谈”（培训研讨），深入交流学习存量时代的各地政策模式创新和各自角色定位与转型困惑，亟待破解的难题。

存量时代，城市更新是个大概念大范围，从更新的区域分，有旧城区、城中村、旧工业区（三旧）；从更新的空间分，有商办楼宇、有工业区块、有历史文化街区（建筑）等；从更新的监管实施主体分，有城市更新局、转型升级办、传统产业优化升级办、国资园区平台管委会、部分社会资本开发企业等；从各类活动主办机构分,有建筑空间规划设计机构、有政府直属或国资智库的政策解读、有开发（房企）策略（咨询机构）主体；从活动形式上分，有大型论坛声势浩大的、有小型闭门“思董汇”相互激荡模式的、有随便聊聊喝茶沙龙形式的、也有边学边游边参观挺开心模式的。

不管以上哪种哪类，各自的角色定位要准确，转型决心与困惑同时存在：到位、越位、缺位……都不妥当。目前看来，基层政府国资平台有时觉得上层“缺位”不作为、政策可操作（落地）细则缺失；房企等开发主体总觉得政园（区）前置条件太苛刻（各种产出效率、创新型产业用房及公共基础设施配建、缩地提容、职住比控制、用地考核倒逼、产业准入门槛等），对二次开发主体的开发理念、周转效率、团队转型、投融资模式都带来不少困惑和挑战；转型办（更新局）面临区块产权主体分散、收储成本太高、工业拆迁诉求多、转型压力大、上位政策缺失，不敢说、不想说、不愿说、难作为，在上海尤其突出。

国资平台资源政策优先，功能性考核与市场利益诱惑交织，大量存量工业土地集中在国资平台手中，村镇由于财力紧张、产业资源及政策短板明显，两者之间“结对子”面临政策突破难、拆违腾笼成本巨大的问题，存量二次开发尤其是工业区块提质增效的“吃力不讨好、薄利周期长”的“托底”主动性不足，积极性乏力，缺位和越位问题同时存在。创新型产业用地（房）作为小微企业的“保障房”，在杭州深圳已有明文规定和实施，大部分省市还在“招大引强”的一号工程强大声势下，迫于财政压力难以“雪中送炭”。

中国的体制与国情背景，上溯到安徽小岗村的舍命大胆的“包产到户”举动、敢为天下先的“杀出一条血路”式深圳特区、90年代的浦东开发开放…….很多好做法、好模式的创新举措政策，往往是基层自下而上的被逼走钢丝式的“擦边”暗箱操作，或者是自上而下的一事一议式的“默许”，水到渠成、形成共识、上位规划形成后方得名正言顺的全面铺开。基层困惑、民间“枉议”、社会机构活动闹忙，但体制内外始终难以敞开交流。这次“政企园高层培训研讨会”，就“工业区块（园区）存量二次开发政策模式与房企开发策略”主题展开，基本达到预期效果：政府转型办、国家级园区、品牌（产业地产）房企，三个代表都有，还有实体转型二次开发平台企业，多方都有交流互动头脑激荡。

当然，由于本次活动嘉宾定位要求较高且职能比较专项（分管转型升级、城市更新、园区管委会、集团投资总），各位领导（集团高管）工作日很忙，双休日又难得与家人相聚休息，对于活动举办时间难于调和平衡，部分政府转型办（商委）、国资园区（管委会）领导头一天临时紧急公务未能赴会，双方甚感遗憾，但是活动依然超过了预设的20人规模。

最后，感谢参会的中建、松江园区、金地、龙湖、杭州经开区、宝山转型办、华鑫、市北园满星………等各位领导及其他朋友的支持。