| 近日受邀脱口说了一些“产业发展与地产思维的矛盾论”的调研观点，主办方整理了一下。今日想想，又添加和梳理了一下我的全面观点。
从开发区的特殊发展历史，到现在的各类新区、新城、科学（技）园区、特色小镇，虽然不是建制行政区，但却都是一个小社会大系统，涵盖经济社会发展的各方面，涉及政府、开发建设运营的平台公司、入驻企业乃至当地居民的各方利益关系，涉及投资开发建设、产业发展、城市运营、社会服务等各环节的“十大关系”和产业发展与地产思维的“十大矛盾”。
一、产业发展与载体建设的“十大关系”
1、复合型人才的自我系统培养与体制内外的高薪挖角
产业（园区）地产对高层人才的政府政策的理解把控、体制内的行政运行规律、复合跨界专业知识的掌握，都要求很高；体制内外的高层交流机会不多、载体平台功能定位的差异不小；虽然近年来也有不少“官总”们被高薪挖走，但仍不是主流。
园区自主系统培养中高层，时间周期长、系统培养困难，体制内外高薪挖人仍将持续，但需要园区：打造品牌建好体系，塑造文化,重视产业体系建设、企业文化建设、企业内训培养、发展思维变革……而不是盲目高薪挖人，需要精选实用适合匹配的“外援”，猎头需要更专业，企业需要更冷静理性。如果体系建设不好或者基因存在问题，靠挖几个明星大腕，很可能是“涛声依旧”。
园区自主系统培养中高层，需要有《产业园区八大系统课程（上海思董产业咨询中心编辑）》的投资选址战略、投融资体制改革、产业规划引领空间规划、产业地产开发建设管理、科技孵化驱动科创、产业招商模式创新、产业运营服务、产业发展及营商软环境建设的全面知识梳理培训和岗位实操经验历练。
2、土地资源与标杆成因
土地资源是产业地产的根基，产业地产长期以来是体系内唱主角，国企改革的号角吹响很多年，但产业地产领域依旧是“红旗飘飘”，国内的标杆园区基本属于管委会领导下的国资开发主体，好地段土地的获取、土地利用政策“小灶”、重大产业项目导入、产业政策扶持、存量工业地产资源，都是成为标杆项目的主要原因。
3、平台作用与个人价值
传统房地产行业的操作模式，老板搞定政府关系拿到土地，项目基本成功一大半；产业地产行业虽然还需要产业平台资源打造，但平台的资质能级是至关重要，真正具备“园区平台”资质的还是国资园区公司，吸引企业落户的主因还是区位产业资源环境、产业配套政策服务平台、土地房产资源价格等，虽然确有一些“光辉无限”的明星领导，除了自身的经营素质、专业能力、良好业绩外，当然也离不开组织的培养和丰富的资源政策优势，大品牌、大企业、大平台下的个人光环，除个人魅力和个人实力外，平台的机制体制优势和资源集聚的“加速器”作用也是重要因素。
4、一级开发与二级开发
一级开发是政府国资行为，当然也有部分民营或混合所有制企业参与，但总体是偏远地区机会多于发达地区，发达地区政府财力相对较好，政府官员见多识广较强势，那种“割地”式招商引资，不太常见。产业地产行业一二级联动开发也多见，好的地块自己留着搞房地产来点快钱或者好的配套项目运营，其它地块一级招商（土地招商）引资，获取产业招商收入。
5、集团管控与流程效率
集团对过程与结果都要，上级注重过程（细节和执行力）,时时处处都要插手“指导”下属,不适度授权，考核时又说我“只看”结果；流程与效率矛盾，尊章建制好看、规范流程复杂,造成效率低下、市场反应迟缓，各种文化背景、各种管理风格的被挖来的大腕出走，这也是原因之一；形象宣传集中在集团，项目案场活动权限小经费少，:品牌形象宣传“高大上”,营销广告费用往往按照项目预计销售额提取，哪怕是1%也很可观，因为它在老板的心目中是“利润中心”；而项目运营服务活动则因为没有眼前效益和现金流，列入成本中心，过得“紧巴巴”,集团式的“空中轰炸”、大型论坛活动，顾不上项目对企业服务的“精确制导”需要，常常是“好看不中用”。
6、老板战略与精英战术
经常听到不少精英职业经理人离职，除了上述体系基因“水土不服”外，与老板的战略思路不符，或者“枉议”老大战略而被诟病者不少。这方面矛盾，体系内国资园区较少见，这与国资园区领导接受党的长期培养教育有关，基本上是坚决执行上级的战略思想和战术套路，而且基本上也是从“胜利走向胜利”，基本上也可以继续螺旋式“晋级”。战略指导战术，战术服从战略，但是，战略规划一套套、愿景玄乎到处挂,“解决战斗最后还得靠步兵” ,不重视战术层面高管的思想感受和产业运营服务，盲目训斥中层精英“不要跟我谈战略”，不尊重一线人员利益诉求和战术价值, 靠一帮只知道执行的“机器人”，战略能落地、能走远吗?
7、拿地致胜与运营价值
拿地是产业地产的关键，没有“根据地”谈何“革命”？但地产思维成为搞产业地产的“通病”，很多老板被“吸引”介入产业地产时考量的不是当地的产业研究和基础，而是觉得有地可拿，拿到地就好办，整日围着政府领导转，占个便宜拿块地,打点擦边出产品,以为自己“捡到”的是“包赚不赔”的硬通货，心想土地稀缺,地价总会涨不会亏的,痴迷产品建筑高大上，不管区位市场需求，只要自己喜欢,档次低了丢面子，心想好房子早晚会升值的,迷恋自己的一股独大控制感觉好，别人参股合作加盟时“高高在上”不低头。对于后期运营的价值要么不重视，要么觉得自己有成功的经历，要么寄希望分割销售。
8、产业发展与地产思维
记得我过去有一篇公众号文章《产业地产的魂在哪？》，产业促进是政府打造产业地产载体的初衷，各种优惠政策扶持与规划刚性约束并存，都是为了振兴产业，拉动经济，未来产业地产的核心竞争力是产业资源整合、服务能级和品牌提升!过去依靠关系拿块好地一卖了之挣快钱、或者依靠政策洼地吸客、重营销轻运营服务的思路亟待转。
9、招商重要与运营失落
俗话说“搞导弹的不如卖茶叶蛋的”，说的是科研人才的收入偏低，价值得不到体现。其实，在房地产界，大家也都明白，前期策划的收入大大不如搞营销的，写方案的不如卖楼的，重招商去化、轻产业集聚运营服务的。
前期定位策划与招商运营属于项目前后阶段，都是老板的“左右手”，业务流程的“上下游”，网上很多吐槽销售与策划的段子，内部也经常争吵、抢夺话语权。传统产业地产商，老板大多重销售招商（现金流大而快）、轻策划（按照老板的思路展开执笔而已）、喊运营（来钱慢甚至还要贴钱），现在的环境下，“两手都要抓、两手都要硬”!项目定位重策划，园区成功看运营、留商安商比服务。策划与招商运营“屁股决定脑袋”,“各有所思”,但都要“替人着想”，更需要老板心中明白。
产业（商业）地产项目的重招商（营销）、轻策划运营之现象列举：
策划职能列入招商（营销）总监下面，策划、运营服务人员由招商（营销）总监领导； 策划费用列入招商（营销）费用预算，配几个写手；策划定位完全只要以招商（营销）有利为准，不管运营（服务）后遗症；招商（营销）投入有回报,策划咨询、运营服务花钱是成本； 卖房销售是“主营收入”，运营服务是成本中心，运营服务收入是会计科目“其它”。
10、企业满意与政府形象
为了各级政府考察，展示大厅领导视察照片高挂，满足政府形象展示功能，热衷行业光环，花钱的不花钱的各类行业奖项、牌匾满天飞、园区领导论坛高谈阔论风光无限；但对于企业服务和利益诉求却是客服经理的事情，客户的关爱活动投入很少，企业最直接、最现实的利益诉求不重视（或舍不得钱），造成的不利口碑和入驻企业满意度下降，对于后期运营服务不足形成的安商留商的隐患影响极大。
深耕本地园区运营服务，提升企业服务能级的心思和投入不是很大，但为了政府形象工程（外地政府招商引资邀请、本地品牌园区政绩）热衷于到外地“飞地”扩张拿地。
二、产业发展与地产思维的“十大矛盾”
1、产业地产四个字在政府文件里是没有的，体制内、行业协会、社团组织都没有这四个字，以我的话来说，其实这是产业和地产的杂交产品。为什么呢？因为这其中有矛盾存在。
2、产业生命周期一般不超过20年，政府弹性供地，而地产的周期是快周转，高杠杆，这是两个不同的发展节奏。经常出现房子建好了，产业来不了，这和工程建设部门和招商部门节奏不一样是类似的。
3、全国有多少产业空间输出、多少实体企业诞生，我初步判断产业实体企业发展的规模速度远远跟不上载体的发展空间。商从哪来，企业从哪来？企业的承受能力与发展速度跟空间载体成本或速度不匹配，招商是痛苦的。
4、我认为政府是最大的产业地产商，土地供应链、政策全在手上，从国民经济来说，房地产是很重要的，而房地产在产业地产里是最大的原材料，这其中是矛盾的，一方便宜，另一方的成本利润就高了，就导致压力增加，所以园区评估里常出现两套评法，以民营企业为主的排行榜，评比指标绕不开空间规模、收入，尽管收入将住宅刨除，将产业收入放进去，企业的数量、发展利润、成长指标才是核心指标。
5、企业承担的责任是有限的，而政府要考虑的是经济、社会、民生等基础设施建设，产业发展是政府非常重要的一个指标，而产业地产运营主体，不管是国有还是民营，企业是希望利润最大化。华夏在这方面其实靠近了大循环一些，其收入、发展模式不仅仅是招商、运营两个部门能解决的，在污水、基础设施、文化教育等都有涉及。但是华夏为什么进不去上海？因为华夏本身偏向准政府，上海是强政府，两者都强必有矛盾。
6、为什么产业地产复合型人才往往从张江去发掘，因为他们知道政府的管理模式，思路是符合政府的，人才思维、知识结构和产业地产商思维是不一样的，要让政府认为产业地产商的风格与之是相匹配的。
7、产业发展和地产思维的矛盾始终存在，因为处于产业链的上下游，就会有此消彼长的过程。
8、矛盾怎么解决？第一，对供地方向进行改革。第二，对产业地产商的退出机制进行改革。
9、最近出台的改革意见：集体经营性建设用地允许进入住房租赁市场，以及住宅用地方面，保障住宅，只租不售，都在拉低商业成本，但是这些都没有触到产业地产的根本。
10、产业地产供地要如何发展，我认为有两条路，第一是学深圳多让点利，广东M0、M1地块比我们先进多了，广东1千方以上补充一定差价可以出售，还可以分期；第二是允许销售。如果生产成本不降低，产业发展成本肯定是高的，回到地方政府地位来说，非常强势。
总之，产业地产的“十大关系”与“十大矛盾”中，灵魂是产业集聚、产业集中、产业链的“化学反应”；导向是产业发展与运营服务，目标是“五落地”（功能、产业、财税、社会、民生），政府的产业发展大循环好，产业地产商的效益小循环才会好！大循环与小循环的命运共同体协同好，经济社会发展才会真的好! |
