继11月8日国土资源部的《产业用地政策实施工作指引》下发，11月11日国土资源部的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》经中央深改组审定下发。

不管是上海还是深圳，对于盘活存量的再开发低效区块，都在此先后出台过自己的专项政策，注重确保先进制造业、战略性新兴产业、“四新”经济等创新型产业用地（房）的供应。上海市曾于3月30日发布【2106】22号文《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》；深圳市政府11月9日批复同意发布《深圳市城市更新十三五规划》。

中国太大，经济发展速度、产业结构差异太大，产业用地遇到的实际问题，往往集中在原有土地利用政策的约束，市场变化亟需体制机制创新破题，但受制于或等待顶层政策设计，上海、深圳等地都先后出台自己的“高招”。

早在参与《浦东新区试点镇级低效园区二次开发实施方案》时，听见遇到基层政府领导和部分园区的一些“牢骚”，主要集中在再开发中的土地利用政策的禁锢，并向区领导汇总报告了一份《二次开发面临的若干重大政策问题》的稿件，引起部分领导的共鸣。

近期频发的“新政”，很多是各地都已有既成事实后，只是顶层设计的认可和统一规范，很少是有突破性，比如：原划拨土地改造开发后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。改造开发土地需办理有偿使用手续，符合协议出让条件的，可依法采取协议方式。原依法取得的工业用地改造开发后提高厂房容积率但不改变用途的，可不再增缴土地价款。利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市县人民政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，依法按新用途办理用地手续。改造开发需变更原土地用途的，应当依法办理规划修改和用地手续。

各地产业结构、经济发展水平、城镇化率、建设用地现状不同，对盘活存量二次开发（再开发）的城市更新的迫切性、侧重点、突破点不一样，低效用地的释义和标准很难、也无需统一，标准高低与多维度平衡很重要。

目前，各地按照亩产税收贡献划线比较多，比如浦东中部的某镇，我们通过多维度度和各主体的调研，按照企业贡献（产值、利润、财税）、产业类别（鼓励、限制、调整、淘汰）、转型意愿（退二优二、退二进三、腾退）、转型路径（自主转型、联合开发、混合资本、平台托管等），划定标准线。比如：以税收贡献5万元/亩为标准，某片区转型升级的途径如下，退二优二、退二进三、腾退比例基本上是2：2：6

  各地再开发的片区范围划定的方法不同，国土部只能出台基本原则框架。包括：建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等，可列入改造开发范围。

《深圳市城市更新十三五规划》对再开发区块范围描述，以轨道站点500米范围和特区外成片区块，高新区内外、高新企业是否主体为维度。出台创新型产业用地（房）的配建比例和专项政策，作为城市更新再开发项目的规划前置条件，从拆除重建的产业升级、租售模式、价格优惠、封闭监管等环节作出了详细规定。

上海市府办【2106】22号文《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》，则以195、198工业区块为盘活存量转型升级再开发的主战场，随后又出台《上海市制造业转型升级“十三五”规划》，则明确未来有10%到15%的建设用地是保障先进制造业。

11月8日国土资源部也发布《产业用地政策实施工作指引》，由此可以看出，无论是中央，还是上海、深圳等地方，在出台土地利用新政，特别是存量工业用地二次开发等城市更新专项规划时，都始终注重确保“退二进三”转型与“退二优二”升级的协调发展，注重“退二进三”工业用地（房）减量化与确保创新型产业用地（房）供应的同步平衡。

在项目实施方案与激励机制等细则环节，国土部一如既往地仅仅从顶层设计角度，制订原则性框架，留给地方根据自身实际情况，出台相关实施细则，包括：原土地使用权人、地方政府、开发主体之间的利益平衡等。