首届园区CEO闭门会的前一天，国土资源部的《产业用地政策实施工作指引》（以下简称《指引》）下发。虽然按照惯例，还需要“根据本地区实际情况，细化实施措施”，也不是一份专门针对产业（园区平台）地产行业的文件，但释放的信号却很明显，对产业（园区）地产行业的影响，值得进一步分析研判。应圈内的某些领导要求，谈点个人浅显认识，谈不上深度解读，抛砖引玉而已。

按照传统的国民经济行业分类，目前的很多“四新”经济产业（新经济、新产业、新业态、新模式），找不到归属；按照传统的土地用途一级类、二级类或城镇土地用途的字母标示分类，分类标准不统一，用地分类与产业分类对应弱，更没有四新产业的“栖息”之地，要么“挂靠”传统工业用地，要么“高攀”商服用地，没有“产业用地”类别和统一的专项土地利用政策。

《指引》明确了产业用地的释义范围和专项土地利用政策，土地用途类别列入土地分类的二级类，意味着“产业用地”与传统的工业用地、仓储用地、商服用地有所交集，也有所特殊。《指引》明确：房地产行业除外。预计，很多产业地产商，由于现在或者将来的房地产销售比例过大，已被或可能划入房地产行业，对他们的影响肯定不小，值得关注。

国土资源部这次“充分认识产业用地政策的重要意义”， 主动提出“进一步深化土地管理供给侧改革”，为某些特定产业而专门制定的用地政策，让我的4月1号公众号文《土地“性别歧视”不容忽视！》的民间观点和期待，看到了顶层设计和供给侧改革的一丝曙光。

但是，这个《指引》，还谈不上重磅新政和重大变革，只是对过去陆续出台的产业用地政策的“碎片化”整理、归并、重申，从顶层政策层面，引导、督促、授权各级地方政府，尽快出台实施细则，打通产业用地政策的“最后一公里”。

过去规土部门与产业主管部门等不协同的“多规合一”的最大瓶颈正在破除，确立了“产指挥地、地听从产”的用地规划理念和协同会商机制； “土地爷”的详规控规、土地管理政策等，会主动结合市场变化，跟上新经济发展的步伐，产业主管部门对土地供应的话语权加大。

    《指引》指出，对产业发展加快的地区、集聚区……要优先安排用地计划指标。由于以四新经济为代表的实体产业无法承受高速增长的房地产成本，出台产业用地专项政策，对于“新的上不来、旧的调不去”、建设用地稀缺的上海，具有重要意义，为避免产业“空心化”，上海要确保先进制造业增加值占GDP不低于25%的底线，产业用地政策是关键。

    《指引》对传统的土地分类、按地段级差地租的供地价格体系并没有大的突破，只是鼓励采用融合式混合供地方式，鼓励以产业生命周期、产业功能重要性、四新经济产业为导向的土地利用政策调整，包括：

1、双创基地、科技孵化器、商贸企业集聚区等新业态项目，可能单独获取供地或成为混合用地项目的主题或主体功能，长期依附大项目综合体、成为形象点缀的局面会逐渐改观。

2、新产业新业态项目的工业用地、科教用地兼容其它用途的空间比例不超过15%的，这次《指引》只是重申没有突破。但同一宗土地上兼容两种以上用途的，打破了以前只按照面积比例确定土地主用途的传统思路，可以依据功能的重要性确定，这点是最值得产业（园区）地产研究的。

3、改变过去的双创空间、新能源汽车充电、绿色能源、养老社区、文创产业等四新经济产业的单体体量小而依附于土地产权人的项目建筑空间、无专项类别土地供应方式的窘境，纳入土地供应的前置条件，并设立地役权，执行《物权法》第十四章规定。

4、利用存量资产发展本《指引》所包含的产业，在“三不变”（规划条件、属性用途、主体）的情况下，既有符合产业发展生命周期的“低成本”过渡期，又有期满后的协议变更规划条件和主体的增值溢价。

5、对于项目用地作价出资（入股）方式使用新供建设用地，还是仅限于以公益性项目、政府国资平台。

对产业（园区）地产领域而言，可以继续关注以下几点：

1、对以养老产业、文创产业、物流产业、双创产业、现代生态农业等为主题主体产业的园区平台、产业地产，获得土地和政策扶持的优势会越来越明显。

2、对于以实业实体经济企业转型为园区运行主体的产业地产，是利好消息，可以有多种的产业用地获取方式，如：先租后让、先集聚后平台等。

3、园区或产业地产，可以利用园区集聚的企业（如果属于这次《指引》所说的特定行业）合作（投资孵化、资产置换）分享产业用地政策的红利。

4、《指引》所说的特定行业的优质企业，将成为以土地招商引资为模式的高新园区的重要方向。

5、针对这次《指引》所指的特定行业为主题或产业导向的园区或产业地产项目，将会找到、突破靠物业销售收入来解决资金循环的困境。

6、产业（园区）地产的“产业运营是魂、地产载体是壳”的盈利模式将进一步影响老板的思维，入驻企业的服务模式、园区运营模式会有所变化。

7、对旧城区改建需异地搬迁改造的城区商品批发市场等流通业用地、低效工业用地，对于常常遇到的产权主体分散、异地安置、土地获取方式问题，提供了政策支撑，也是产业地产发展一个方向。