促使我写本期公众文章的原因，主要来源于近期三件事：

1、  继上海松江泗泾两块纯宅地竞拍楼板价超3.7万/平米，下周三浦东周浦镇西侧（外环外，南靠浦江镇）一块纯宅地即将出让，据说将会有几十家房企正虎视眈眈、准备参与“血拼”，业界预计竞价楼板价将达4万-4.5万/平米。

2、  未来纯宅地出让前置条件包括：除去无偿向政府提供5%的保障房开发面积，开发商还需一直自持15%的面积，这部分物业不得另行单独成立项目公司，不得分割销售，只有一张大产证，但可以自行或聘请专业运营商运营。

3、  沪府办【2016】30号文，主要是为促工业稳增长、避免产业空心化、确保先进制造业用地而出台，首提工业经济供给侧改革，涉及到部分产业用地政策的补充阐述，不是专为工业用地新政而再次发文：1）为确保市重大工业项目，各区县的工业用地减量化指标，必须腾出至少1/3确保重点工业项目，并有市里统筹。2）今后新增建设用地指标向重点园区和区县下达，确保工业用地储备，特别是先进制造业用地。3）郊县工业用地占建设用地比例确保15%-20%（目前上海市整体比例是27%）。

    由此而引发我们的一些思考：

1、土地，是房地产行业供给侧（建筑空间）的供给侧，土地用途分类过细、供应结构失衡的弊端呈现明显，土地供给侧结构改革面临问题: 土地供应按行业用途划分过细，土地价值按规划功能划分缺位，土地指标与用地减量挂钩太少。

2、土地用途调整复杂成本太高，土地闲置违建乱建处罚太轻：住宅拿地“血拼”出天价、商业“晾晒”严重去库存、工业“趴窝”低效待盘活。

3、二级开发与一级开发联动、PPP模式产城建设模式热而无章，政策顶层设计、法律保障体系缺位、土地指标不确定、政府合作购买服务信誉、税收产出周期、资本投入成本、产业运营产出风险等，没有切实可行的实施细则，毫无可参照复制模式。

4、工业用地项目盘活提效、片区二次开发（集中在195、198区块），工业用地减量化从27%减至15%-20%，除去1/3由市里统筹确保重点产业项目外，还剩大约5%-8%是扩大住宅用地供给的主要途径之一。

5、拆违旧改项目，考虑公共绿地和市政配套项目，还有拆迁户的返迁或异地安置用房筹措，不能靠这个解决住宅用地供需矛盾，反而局部会扩大刺激住宅需求。

        既要确保先进制造业等重点产业项目用地，又要二次开发盘活释放工业用地空间；城市更新旧改项目，既要解决中心城区的城市功能形象、民生和土地再利用问题，又要考虑拆迁成本高企、居民安置问题；既要住宅房地产价格不能涨幅太快，又要解决刚需改善性百姓住房问题…….以上矛盾，都是制约纯住宅用地供应增长的难题！

 现在，部分存量商业空间改做住宅公寓、众创空间，长租公寓运营热爆，住宅土地出让时强制15%面积由开发商持有运营等，都是既努力解决需求侧问题，又鼓励买房置业和长租房过渡并举，试图解决供给侧与需求侧的矛盾，治标不治本，还需要土地供给侧改革的顶层政策设计，虽然过程复杂而漫长，但相信会逐步提速，大家需要慢慢等待。